شکست بازار مسکن در تقابل دیگر بازارهای مالی/ بازار در وضعیت بلاتکلیف
بررسی بازارهای مالی نشان می‌دهد که بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازارهای مالی به شدت عقب مانده است. باوجود اینکه برخی بر این باورند که مسکن نسبت به دیگر بازارها دیرتر به‌اتفاقات واکنش نشان می‌دهد؛ اما به‌نظر می‌رسد که در حال حاضر یک بلاتکلیفی درتمامی بازارها وجود دارد.
سال گذشته بازار مسکن در ایران لقب «حریف شکست خورده» را در تقابل با سه بازار رقیب به خود اختصاص داد. بر اساس یک آمار در سال ۱۴۰۳، قیمت‌های پیشنهادی مسکن ۲۴ درصد رشد داشت که کمترین میزان افزایش نسبت به طلا با ۱۴۶ درصد، ارز با ۶۰ درصد و تورم عمومی با ۳۲ درصد از آن خود کرد.
قیمت پیشنهادی هر متر مربع مسکن شهر تهران در پایان سال گذشته ۱۱۴ میلیون تومان بود. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت از ۹۱.۹ میلیون تومان در ابتدای سال ۱۴۰۳ به ۱۱۴.۴ میلیون تومان در اسفندماه رسیده که رشد ۲۴.۴ درصد را به تصویر می‌کشد.
داده‌های غیررسمی از بازار مسکن شهر تهران که از آگهی‌های فروش یک سامانه ملکی به دست آمده، جاماندگی این بازار از بازارهای موازی و تورم عمومی را تایید می‌کند. در شرایطی که از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا پایان اسفندماه میزان رشد قیمت دلار ۶۰ درصد، افزایش قیمت طلا ۱۴۶ درصد و تورم عمومی ۳۲ درصد اعلام شد، تورم قیمت‌های اعلامی آپارتمان ۲۴ درصد بوده است.
بر اساس داده‌های به دست آمده از سامانه کیلید، خرداد ماه ۱۴۰۳ با ۲.۷۵ درصد کاهش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان افت قیمت اعلامی هر متر مربع واحد مسکونی رقم خورده است. از سوی دیگر اسفند ماه ۱۴۰۳ قیمت پیشنهادی هر متر مربع مسکن در تهران ۸.۴۹ درصد نسبت به ماه گذشته رشد داشته که بیشترین میزان رشد ماهیانه قیمت در سال گذشته بوده است.
میزان آگهی‌های ملکی عرضه شده برای فروش بر اساس متراژ نیز حاکی از آن است که بیشترین تعداد آگهی مربوط به خانه‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ متر بوده که ۱۳.۹۵ درصد از کل آگهی‌ها را شامل می‌شود. کمترین تعداد آگهی به خانه‌هایی با متراژ بالاتر از ۱۹۰ متر اختصاص داشته که کمتر از دو درصد از کل را تشکیل می‌دهد. بیش از ۵۰ درصد آگهی‌ها مربوط به خانه‌هایی با متراژ زیر ۹۰ متر بوده است.
وضعیت بازار اجاره نیز گویای آن است که میانگین رهن اجاره از ۱.۶ میلیارد تومان برای هر واحد مسکونی در فروردین ماه به دو میلیارد تومان در اسفندماه رسیده است. بیشترین میزان افت ماهیانه قیمت رهن در شهریور و بالاترین میزان افزایش نرخ رهن در اسفندماه رقم خورده است
گزارش جامع بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۳ که از سوی یک سامانه عرضه ملک منتشر شده بدین شرح است:
میزان آگهی‌های ملکی عرضه شده برای فروش(به تفکیک ماه)
· فروردین ماه ۱۴۰۳ با ۵.۵۲ درصد از کل، کمترین تعداد آگهی فروش را به خود اختصاص داده است.
· مرداد ماه ۱۴۰۳ با ۱۰.۷۸ درصد از کل، بیشترین تعداد آگهی فروش را ثبت کرده است.
· اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ با ۶۶.۹۶ درصد افزایش نسبت به ماه گذشته، بیشترین رشد تعداد آگهی فروش را داشته است.
· شهریور ماه ۱۴۰۳ با ۲۰.۰۲ درصد کاهش نسبت به ماه قبل، بیشترین افت تعداد آگهی فروش را تجربه کرده است.
میزان آگهی‌های ملکی عرضه شده برای فروش (به تفکیک مناطق)
منطقه ۴ با ۱۵.۱۷ درصد از کل آگهی‌ها، بیشترین فراوانی تعداد آگهی فروش را داشته است.
منطقه ۱۲ با ۰.۶۷ درصد از کل آگهی‌ها، کمترین فراوانی تعداد آگهی فروش را به خود اختصاص داده است.
میانگین قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی بر اساس آگهی‌های فروش شهر تهران (به تفکیک ماه)
خرداد ماه ۱۴۰۳ با ۴.۵ درصد کاهش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان کاهش قیمت را داشته است.
مهر ماه ۱۴۰۳ با ۱۲.۶ درصد افزایش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان افزایش قیمت را تجربه کرده است.
میانگین قیمت یک واحد مسکونی براساس آگهی‌های شهر تهران از ابتدای سال، ۳۸.۶۳ درصد افزایش داشته است.
میانگین قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی بر اساس آگهی‌های فروش شهر تهران (به تفکیک مناطق):
بیشترین میانگین قیمت آگهی مربوط به منطقه ۱ بوده است.
کمترین میانگین قیمت آگهی در منطقه ۱۸ ثبت شده است
میانگین قیمت یک متر مربع براساس آگهی‌های فروش (به تفکیک ماه)
خرداد ماه ۱۴۰۳ با ۲.۷۵ درصد کاهش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان افت قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را داشته است.
اسفند ماه ۱۴۰۳ با ۸.۴۹ درصد افزایش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان رشد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را تجربه کرده است.
میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از ابتدای سال تاکنون ۲۴.۴ درصد افزایش داشته است.
میزان آگهی‌های ملکی عرضه شده برای فروش (بر اساس متراژ) :
بیشترین تعداد آگهی مربوط به خانه‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ متر بوده است که ۱۳.۹۵ درصد از کل آگهی‌ها را شامل می‌شود.
کمترین تعداد آگهی به خانه‌هایی با متراژ بالاتر از ۱۹۰ متر اختصاص داشته که کمتر از ۲ درصد از کل را تشکیل می‌دهد.
بیش از ۵۰ درصد آگهی‌ها مربوط به خانه‌هایی با متراژ زیر ۹۰ متر بوده است.
میزان آگهی‌های ملکی عرضه شده برای فروش (بر اساس عمر بنا)
بیشترین تعداد آگهی فروش مربوط به خانه‌های زیر ۵ سال ساخت بوده است که ۳۱.۸۷ درصد از کل را شامل می‌شود.
توزیع آگهی‌های ملکی عرضه شده رهن و اجاره (به تفکیک مناطق)
بیشترین فراوانی تعداد آگهی رهن و اجاره: منطقه ۱ و ۲ نزدیک ۱۶ درصد کل آگهی‌ها
کمترین فراوانی تعداد آگهی رهن و اجاره: منطقه ۹و ۱۹ کمتر از ۱ درصد کل آگهی‌ها
میانگین قیمت رهن کل پیشنهادی یک واحد مسکونی متوسط در شهر تهران بر اساس آگهی‌ها (به تفکیک ماه)
شهریور ماه ۱۴۰۳ با ۶.۱۳ درصد کاهش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان افت قیمت رهن کل را داشته است.
اسفند ماه ۱۴۰۳ با ۱۱.۴۹ درصد افزایش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان رشد قیمت رهن کل را تجربه کرده است.
میانگین قیمت آگهی رهن کل درخواستی یک واحد مسکونی متوسط در شهر تهران از ابتدای سال تاکنون ۲۱.۲۷ درصد افزایش داشته است.
میانگین قیمت رهن کل پیشنهادی یک واحد مسکونی متوسط در شهر تهران بر اساس آگهی‌ها (به تفکیک مناطق)
بیشترین میانگین قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی براساس آگهی‌ها مربوط به منطقه ۱ بوده است.
کمترین میانگین قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی براساس آگهی‌ها در منطقه ۱۰ ثبت شده است.
میانگین قیمت یک متر مربع رهن کامل یک واحد مسکونی براساس آگهی‌های شهر تهران (به تفکیک ماه)
شهریور ماه ۱۴۰۳ با ۳.۷۹ درصد کاهش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان افت قیمت یک متر مربع رهن کامل را داشته است.
اسفند ماه ۱۴۰۳ با ۷.۳۱ درصد افزایش نسبت به ماه گذشته، بیشترین میزان رشد قیمت یک متر مربع رهن کامل را تجربه کرده است.
میانگین قیمت یک متر مربع رهن کامل براساس آگهی‌های شهر تهران از ابتدای سال تاکنون ۲۳.۰۸ درصد افزایش داشته است.
نسبت قیمت به اجاره در سال ۱۴۰۳ در بازار مسکن شهر تهران
با محاسبه نسبت میانگین قیمت آپارتمان مسکونی نسبت به میانگین اجاره‌بهای سالانه آپارتمان، نسبتی موسوم به «P/R» به دست می‌آید که مقدار آن نشان می‌دهد اگر فردی پس از سرمایه‌گذاری در ملک، آن را به‌طور کامل اجاره بدهد، چند سال طول می‌کشد تا سرمایه اولیه او (با فرض ثابت ماندن قیمت ملک) بازگردد. میانگین نسبت P/R درسال ۱۴۰۳ در شهر تهران ۲۰.۴۲ می‌باشد.
داده‌های غیررسمی در شرایطی کارنامه یک سال اخیر بازار مسکن را شفاف کرده که نهادهای آماری از مرداد سال گذشته تا کنون هیچگونه گزارشی درخصوص تحولات بازار مسکن ارایه نکرده‌اند. عدم ارایه آمار با هدف کاهش التهابات بازار مسکن در دوره‌های گذشته نیز سابقه داشته اما تجربه نشان داده این اقدام لزوما اثر کاهشی بر بازار ملک نداشته و حتی در مواردی به شکل‌گیری نرخ‌های دلخواه انجامیده است. خاموش بودن مانیتورینگ شفاف که وضعیت واقعی بازار مسکن را به تصویر می‌کشد به هرج و مرج قیمتی دامن می‌زند. بعضا از سوی سایت‌ها و پلتفرم‌های غیرتخصصی که نظارتی بر قیمت‌های پیشنهادی آنها صورت نمی‌گیرد آسیب‌هایی متوجه خریداران مصرفی شده است. بنابراین شکل‌گیری سامانه‌های مخصوص آگهی ملک که سایر کالاها در آن فروخته نمی‌شود و به صورت تخصصی به عرضه ملک اختصاص دارد می‌تواند از هرج و مرج قیمتی جلوگیری کند.
حذف نرخ‌های کاذب، ایجاد شفافیت، ارایه آمار واقعی از قیمت‌های منطقه‌ای، صرفه جویی در زمان و هزینه و یافتن املاک با نیازهای فردی از جمله ویژگی‌هایی است که پلتفرم‌های خوشنام و شناسنامه‌دار را از سایر سامانه‌ها متمایز می‌کند. استفاده از چنین سامانه‌هایی در بستر دیجیتال می‌تواند عوارض ناشی از یک فضای مبهم و تاریک را که برخی سایتهای اینترنتی ایجاد می‌کنند بکاهد؛ عوارضی که در هشت ماه گذشته می‌توانست به شکل رکود تورمی دامن‌گیر بازار مسکن شود اما به لطف نبود ظرفیت در این بازار، نرخ‌ها آنطور که برخی بخر و بفروش‌ها انتظار داشتند افزایش پیدا نکرد. البته با توجه به پیشران بودن بخش مسکن، رکود این حوزه اثرات منفی بر اقتصاد کشور دارد.
یکی از بازارهایی که سرنوشت آن در شرایط فعلی برای مردم اهمیت دارد، بازار مسکن است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد نوسانات کاهشی قیمت ارز که از کاهش تنش‌های منطقه‌ای و بهبود چشم‌انداز اقتصاد ایران نشأت گرفته، رکود معاملات بازار ملک را عمیق‌تر کرده است. طی حدود سه ماه گذشته نیز که بازار ارز افزایشی بود تغییری در بازار مسکن ایجاد نشد. البته تعداد اندکی از فروشندگان آپارتمان در تهران و پردیس، نرخ‌های اعلامی را حدود ۱۰ درصد افزایش دادند که تاثیری در بازار ایجاد نکرد و به گفته واسطه‌های ملکی، هیچگونه خریدی با قیمت‌های جدید انجام نمی‌شود.
تحلیل دو تن از فعالان بازار مسکن آن است که این بازار به دلیل نبود تقاضای موثر، ظرفیت رشد قیمت ندارد.
گودرزی: قیمت نهاده‌های ساختمانی کاهش نیافته است
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره گفت: با گفت‌وگوهای غیرمستقیم که از هفته گذشته بین ایران و آمریکا آغاز شده شرایط سیاسی و اجتماعی در کشور به گونه‌ای شکل گرفته که قیمت‌ها در بازارهای سکه و ارز به شدت کاهش یافت. اما بازار مسکن به نوعی جواب نه به این هیجانات مقطعی داد.
وی افزود: نباید فراموش کرد که قیمت تمام شده ساخت مسکن از حدود متری ۱۵ میلیون تومان به ۲۰ میلیون و در مواردی به رقم‌های بالاتر رسیده و انتظار افت قیمت، بیش از آن‌که به تحولات فوری مربوط شود باید بر مبنای فضای واقعی اقتصاد باشد. در ماه‌های اخیر شاهد رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی ناشی از افزایش قیمت ارز بودیم. این در حالی است که مصالح ساختمانی مثل سیمان، فولاد، در و پنجره و غیره تولیدات داخلی است. بنابراین وقتی کارخانجات و واسطه‌های فروش محصولات ساختمانی، قیمت این کالاها را به دلیل رشد قیمت دلار بالا می‌برند پس از افت قیمت ارز باید آن را کاهش دهند اما این اتفاق معمولا نمی‌افتد.
محتشم: بازار مسکن بلاتکلیف است
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز با اشاره به اثر احتمالی افت قیمت ارز بر بازار مسکن گفت: مسکن معمولا مقداری با تامل خودش را بازارهای دیگر هماهنگ می‌کند. سرعت عملی که بازارهای دیگر از خود نشان می‌دهند در بازار ملک شکل نمی‌گیرد. البته شنیده می‌شود که در بازارهای طلا و ارز هم خریداری وجود ندارد. دلیلش این است که شرایط تثبیت شده نیست و شاهد یک حالت بلاتکلیفی هستیم.
وی بیان کرد: انتظارات روانی پیش آمده ناشی از توافقی است که اغلب فعالان اقتصادی به انجام آن امیدوارند. اینکه قیمت دلار حدود ۲۲ هزار تومان پایین آمده و ثابت مانده یعنی همه چیز در حالت سکون قرار گرفته است. بنابراین بازار مسکن نیز مثل بسیاری دیگر از بازارها نمی‌تواند فعلا واکنشی داشته باشد. صبر می‌کند تا بازارهای موازی و به تبع آن اقتصاد کشور در یک جایگاهی تثبیت شود. به این موضوع که تقاضای مصرفی ملک فعال شود نیز خوش‌بین نیستم. بازار مصرفی به قدرت خرید افراد متوسط و کم‌درآمد وابسته است که فعلا تحول چندانی در قدرت خرید ایجاد نشده و به زودی هم نخواهد شد.
نظر شما