گفتگوی اختصاصی «صفحه اقتصاد» با حسین راغفر؛ اقتصاددان
سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی ایران به ۲۰ درصد می رسد؟!
صفحه اقتصاد» با دکتر حسین راغفر ، یک گفتگوی اختصاصی انجام داده تا محدودیت ها و تنگناهای احتمالی در مورد تخصیص سهم قابل توجهی از تسهیلات بخش مسکن
صفحه اقتصاد - تعیین سهم بخش های مختلف اقتصاد از تسهیلات اعطایی بانک ها و موسسات مالی و اعتباری، موضوعی است که به طور مکرر در برنامه های پنجساله توسعه ایران، مورد تاکید قرار گرفته است. در قانون برنامه ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی که از سال ۱۳۹۶ به اجرا درآمد و قرار بود تا سال ۱۴۰۰ ادامه پیدا کند ولی اجرای آن برای سال ۱۴۰۲ هم تمدید شده، بر تخصیص بیش از ۴۰ درصد از تسهیلات بانکی ، به بخش صنعت و معدن تاکید کرده است.
بر اساس اطلاعات منتشر شده توسط بانک مرکزی ، در سال ۱۴۰۱ فقط ۶.۸ درصد از کل تسهیلات بانک ها، به بخش مسکن و ساختمان تخصیص پیدا کرده است. سهم بخش صنعت و معدن از حدود ۳۰ درصد سال ۱۴۰۰، به حدود ۳۷ درصد در سال ۱۴۰۱ از کل تسهیلات اعطایی رسیده است و حدود ۴۰ درصد از تسهیلات به بخش خدمات کشور اعطاء شده.
پیش از این دکتر حسین راغفر، اقتصاددان و استاد دانشگاه انتقاد کرده بود که چرا در اردیبهشت ۱۴۰۲، سهمی کمتر از ۵ درصد از تسهیلات بانکی، به بخش مسکن اختصاص پیدا کرده است.
بر همین مبنا، « صفحه اقتصاد » با دکتر حسین راغفر ، یک گفتگوی اختصاصی انجام داده تا محدودیت ها و تنگناهای احتمالی در مورد تخصیص سهم قابل توجهی از تسهیلات بانکی به بخش مسکن کشور، مورد بررسی قرار بگیرد و راهکارهایی برای غلبه بر مشکل کمبود مسکن کشور ارائه شود.
*****
*موضوع ساخت و ساز مسکن در سال های اخیر به شدت مورد توجه قرار گرفته است. نمایندگان مجلس، در مرداد 1400 و پس از کش و قوس های زیاد طرح جهش تولید مسکن را به تصویب رساندند و بر اساس این قانون باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در ایران ساخته شود. در زمان انتخابات سال 1400، آقای رئیسی تاکید می کرد که باید یک میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شود و طی 4 سال باید 4 میلیون واحد مسکونی ساخته شود.
جنابعالی هم تاکید زیادی دارید که بانک ها باید تسهیلات بانکی زیادی برای ساخت مسکن اعطاء کنند. از نظر شما و در مجموع، چرا ساخت مسکن و اعطای تسهیلات بانکی به این بخش تا این حد اهمیت دارد؟
-اولاً این که مسکن، یک کالای سیاسی است. به همین دلیل هم، مساله مسکن یکی از دغدغه های همه حکومت ها از راست افراطی تا حکومت های چپ است. علت آن هم، این است که مخاطبین مسکن، مردم هستند. مسکن چیزی نیست که ما بتوانیم آن را نادیده بگیریم. چون مردم نمی توانند در خیابان زندگی کنند و به هر صورت یک سرپناه لازم دارند.
متاسفانه اگر حکومت ها به این مساله توجه کافی نکنند که این یک نیاز عمومی هست، آن وقت پیامدهایش می تواند از نظر سیاسی برای جامعه آسیب ایجاد کند. بنابراین، حکومت ها به همین دلیل اعتقاد دارند که به مساله مسکن باید به عنوان یک نیاز اساسی توجه کنند.
در خیلی جاها منافع یک گروه انحصارگر، ایجاب کند که در این زمینه اقدامات کافی انجام نشود. البته در همه جای دنیا، این گروه های انحصارگر وجود دارند. اگر تحول مورد نیاز در زمینه ساخت مسکن رخ ندهد، این گروه ها می توانند منافع خودشان را در این رابطه تامین کنند.
*در حال حاضر، حدود ۵ میلیون کسری مسکن وجود دارد. اگر این ۵ میلیون واحد مسکونی ساخته شود به نفع کسانی هست که این واحدها را می سازند و می فروشند.
-این آمار، یک دروغ بزرگ است. چرا که تعداد مسکن در کشور، بیش از تعداد خانوار است. این واقعیت ناگفته ای که در جامعه ما وجود دارد، مسکن لوکس است، یعنی مسکن ساخته شده، اما برای فروش و کسب سود ساخته شده، یعنی برای سفته بازی و سوداگری ساخته شده و نه برای مصرف.
به آن معنا ما کسری واحدهای مسکونی نداریم ولی اکثر مردم، قدرت خرید مسکن را ندارند. اگر قرار باشد دولت، مسکن عمومی تعریف کند و بخواهد نیازهای مردم را مرتفع کند، قیمت خانه هایی که نهادهای انحصارگر در کشور ساخته اند، به شدت سقوط می کند. آنها از قیمت بالا و تورم، کسب سود می کنند وگرنه در شرایط کنونی هم، اگر امروزه ساخت و ساز انجام شود و با همان قیمت ها نیز بفروشند، ساخت مسکن فعالیت پَر سودی نیست.
با این حال، پُر سودترین فعالیت کشور در دو دهه اخیر، همین ساخت و ساز مسکن بوده است. این که در داخل کشور چنین اتفاقی می افتد، یک امر اتفاقی نیست. چرا که کسانی در درون نظام تصمیم گیری هستند و نفع برندگان اصلی ساخت و سازهای مسکن لوکس هستند. خیلی از نمایندگان مجلس، چند خانه دارند و این خانه ها، سرمایه های آنها هست و خیلی از مسئولان، این طور هستند.
در یک دوره، یکی از روسای قوه قضاییه معروف و مشهور در ساخت و ساز بود و یکی از سلاطین ساخت و ساز مسکن در کشور بود. این نوع افراد، پول های کلانی از طریق ساخت و ساز مسکن به دست می آورند.
*فرضاً در منطقه یک شهرداری تهران، قیمت زمین یک ساختمان، بخش اصلی قیمت تمام شده ساختمان را به خودش اختصاص می دهد، یا ممکن است فردی در یک زمین گران قیمت، خانه بسازد و از شیرآلات طلا یا سنگ توالت خاص و گران قیمت یا از متریال خارجی استفاده کند. استفاده از این اقلام باعث بالا رفتن هزینه ساخت شده و چنین ساختمان و خانه ای، لوکس محسوب خواهد شد.
آیا دولت باید ساخت خانه های لوکس را ممنوع اعلام کند تا این نوع خانه ها ساخته نشود و فقط ساختمان های معمولی و ارزان قیمت تر ساخته شود؟
-دولت باید برای ساخت و سازهای منطقی، امتیازاتی را در نظر بگیرد. امروزه یکی از دلایل نارضایتی نسل جوان ما، ناامیدی از دسترسی به مسکن در زندگی خودشان است. حتی اگر افراد هم، در آینده شغل داشته باشند ولی با حقوق های فعلی، امکان خانه دار شدن وجود ندارد. البته این موضوع را مسئولان می دانند و همگی هم می دانند که چه وضعیتی وجود دارد.
دولت باید در زمینه ساخت و ساز حمایت کند. در دنیا و در آزادترین اقتصاد جهان که آمریکا باشد، افراد می توانند با پیش پرداخت 10 درصد از قیمت مسکن، بقیه پول مسکن را از بانک، وام بگیرند با بهره بسیار کم. آن پولی که بانک بابت وام مسکن و با بهره 3 تا 4 درصد به افراد پرداخت می کند، اگر بانک به فعالیت دیگر و با بهره بالاتر تخصیص بدهد، سود بیش تری کسب می کند، اما دولت ما به التفاوت هزینه مسکن تا آن فعالیت سودآور را به بانک ها که عمدتاً خصوصی هستند پرداخت می کند.
بنابراین، اقداماتی از این نوع، قابل انجام است. در کشور پهناوری که ما داریم تخصیص زمین به مردم و همین طور اعطای مصالح ارزان قیمت به متقاضیان، می تواند کارساز باشد. این نوع اقدامات در دهه اول انقلاب، انجام شد و مردم ما، از بخش قابل توجهی از ساخت و سازهای انجام شده استفاده کردند یا برای استفاده شخصی خودشان در اختیار گرفتند و این واحدها مسکونی در همان دوره تولید شد.
با اعطای زمین ارزان قیمت به تعاونی های مسکن و همین طور اعطای مصالح ارزان قیمت یارانه ای، به مردم و تعاونی ها، میلیون ها شغل ایجاد شد. بیش از 90 درصد مسکنی که در این دوره ساخته شد مورد مصرف قرار گرفت. در حالی که امروزه، وضعیت ما، درست برعکس است. چرا که مسکن هایی که ساخته می شود، برای مصرف خانوارها نیست و برای سرمایه گذاری است.
* جنابعالی اخیراً گفته اید که «در اردیبهشت 1402 کمتر از 5 درصد از کل تسهیلات بانکی، به بخش مسکن داده شده». در این خصوص انتقاد کرده اید که باید تسهیلات بیش تری به بخش مسکن داده شود.
همچنین گفته اید که بانک مرکزی ایران، ضعیف بوده و نمی تواند به طور مطلوب بر عملکرد بانک ها نظارت داشته باشد و بنابراین اصلاحات اقتصادی و بانکی باید انجام شود. به اعتقاد شما، آیا می شود بانک ها را مکلف کرد که تسهیلات بیش تری به بخش مسکن اختصاص بدهند و آیا این نوع دستور دادن درست است؟
-قطعاً باید این اتفاق رخ بدهد و باید تسهیلات بیش تری به بخش مسکن داده شود. اولاً بانک ها بخش زیادی از همان منابعی را که به بخش مسکن داده اند توسط خودشان مصرف کرده اند. یکی از معضلات مسکن در کشور ما، این است که بانک ها، منابعی را از مردم جمع آوری کرده اند ولی خود بانک ها از این منابع مالی برای کسب سود و سفته بازی و سوداگری، در بازار مسکن استفاده می کنند که علیه منافع مردم است. این اتفاقی است که متاسفانه رخ می دهد و همگی هم، از این مشکلات با خبر هستند.
*در قانون جهش تولید مسکن بر این موضوع تاکید شده که 20 درصد از تسهیلات بانکی به بخش ساخت مسکن اختصاص پیدا کند تا ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال محقق شود. در این قانون تاکید شده که شورای عالی مسکن با ریاست شخص رئیس جمهور برگزار شود تا اهداف مشخص در حوزه مسکن تحقق پیدا کند. با این حال، فراتر از این قانون، ما قانون بالادستی و میان مدت برنامه پنجساله ششم توسعه را داریم که اجرای آن ادامه دارد. در قانون برنامه ششم توسعه تاکید شده که بیش از 40 درصد از تسهیلات بانکی، به بخش صنعت و معدن اختصاص پیدا کند. در برنامه پنجم توسعه هم بر این موضوع تاکید شده بود.
بخش مسکن در سال 1401 در حد 6.8 درصد از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده بود و مجموعاً 255 هزار میلیارد تومان به این بخش تسهیلات اعطاء شده. اگر فرضاً سهم بخش های دیگر از جمله صنعت و معدن کمتر از وضع فعلی شود و سهم بخش مسکن 20 درصد یا حتی 40 درصد شود، باید قانون برنامه ششم توسعه اصلاح شود. نظر شما این است که قانون برنامه پنجساله توسعه باید اصلاح شود؟
-کدام قانون برنامه پنجساله توسعه، اجرا شده که این موضوع هم اجرا شود. اصلاً اجرای برنامه های توسعه، با موفقیت همراه نبوده است. بارها به طور خودسرانه اقدام کرده اند و تخصیص تسهیلات بانکی توسط بانک ها، بر اساس قانون برنامه نبوده است.
در کجای برنامه ها گفته شده که بخش قابل توجهی از اعتبارات بانکی، صرف واردات خودرو شود و منابع بانکی، به این موضوع تخصیص داده شود ولی بانک ها برای واردات خودرو اعتبار تخصیص داده اند. همچنین بانک ها به خرید و فروش مسکن، تسهیلات داده اند ولی بخش عمده این تسهیلات، توسط خود بانک ها مصرف شده و می شود.
*به طور مشخص آیا اعتقاد دارید که قانون برنامه پنجساله ششم توسعه تغییر کند و فرضاً سهم ۴۰ درصدی تسهیلات بانکی، به بخش صنعت و معدن داده نشود و به بخش مسکن ۴۰ درصد از تسهیلات بانکی داده شود؟
-قرار نیست که این اتفاقات رخ بدهد. من اصلاً نمی خواهم بگویم که چند درصد از تسهیلات بانکی به چه بخشی داده شود. مهم تر از تعیین این سهم ها، تعیین جهت گیری های حاکمیت است. ما باید زمین ارزان قیمت در اختیار متقاضیان ساخت مسکن قرار بدهیم. اعطای زمین ارزان قیمت، توسط دولت هم کاملاً امکانپذیر است.
از طرف دیگر، باید به بانک ها گفته شود که به آن متقاضبان تسهیلات بانکی بدهند. خود دولت هم به این متقاضیان، مصالح ساختمانی یارانه ای و ارزان قیمت بدهد. اتفاقاً همین اقدامات در دهه اول انقلاب انجام شده و تعداد زیادی واحد مسکونی ساخته شد.
نظر شما